Passo 01
Liste os sistemas
Elétrica, hidráulica, bombas, portões, geradores e o que já tem contrato com outra empresa. Diga a idade do prédio.
O manual do edifício e o último laudo ajudam muito.Equipe residente para condomínios, prédios comerciais e empresas. Diga o tamanho do imóvel e os sistemas que precisam de cuidado: a Primebid leva o pedido a empresas de manutenção que atendem a sua região e você recebe até 5 propostas gratuitas para comparar.
Na manutenção predial terceirizada, uma equipe fica no imóvel para cuidar de elétrica, hidráulica, pintura e pequenos reparos, seguindo um plano. O objetivo é reduzir o conserto de urgência: o que é inspecionado e ajustado no calendário quebra menos e custa menos. Condomínios são os maiores compradores desse serviço na Primebid, muitas vezes junto com limpeza.
| Formato | Como funciona | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| Equipe residente | Profissionais fixos no prédio, com escala mensal | Condomínios grandes, prédios comerciais, shoppings e indústrias |
| Equipe compartilhada | Horas fixas por semana no seu imóvel, com agenda definida | Prédios médios que não ocupam uma pessoa por dia inteiro |
| Chamado avulso | Paga por serviço, quando algo quebra | Consertos únicos, que ficam fora desta cotação |
A cotação da Primebid atende contratos a partir de 20 horas semanais. Se o que você precisa é trocar um registro ou consertar um portão, um prestador local resolve mais rápido.
Cabe ao síndico cuidar da conservação das partes comuns (Código Civil, art. 1.348, V). Em caso de acidente, um plano seguido e documentado é o que mostra que esse dever foi cumprido. Estas são as referências que aparecem na gestão de um prédio:
| Referência | O que trata | Na prática |
|---|---|---|
| ABNT NBR 5674 | Gestão da manutenção de edificações | Programa de manutenção, com calendário e registro. O proprietário ou o condomínio precisa fazer cumprir e prever recursos |
| ABNT NBR 14037 | Manual de uso, operação e manutenção | Documento entregue pela construtora. É a base do plano e informa as inspeções periódicas |
| ABNT NBR 16747 | Inspeção predial | Avaliação global do prédio por engenheiro ou arquiteto. Não substitui as inspeções do programa de manutenção |
| ABNT NBR 16280 | Reformas em edificações | Plano de reforma, com responsável técnico quando a obra afeta estrutura, vedação ou sistemas |
| Lei 13.589/2018 | Ar-condicionado | Edifícios de uso público e coletivo climatizados precisam de Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) |
Algumas cidades têm leis próprias de inspeção predial. Peça que a proposta diga como a equipe registra o que faz: sem registro, a manutenção não existe para fins de prestação de contas.
Nenhuma equipe residente cobre tudo. O contrato precisa separar o que é rotina do que depende de empresa com habilitação própria.
| Quem | O que faz | O que exigir |
|---|---|---|
| Oficial de manutenção | Pequenos reparos em alvenaria, pintura, portas e fechaduras | Experiência comprovada e treinamento em segurança |
| Eletricista | Quadros, tomadas, iluminação e rede interna | Capacitação pela NR-10 e autorização formal do empregador |
| Encanador | Registros, vazamentos, bombas e barriletes | Experiência com sistemas prediais |
| Trabalho em altura | Telhados, calhas e iluminação alta | Treinamento pela NR-35 e análise de risco |
| Empresas especializadas | Elevadores, para-raios, gerador, sistema de incêndio, gás e ar-condicionado central | Contrato próprio, responsável técnico e registro no conselho, quando exigido |
A equipe residente acompanha essas empresas no prédio e confere o serviço. Se o que você precisa é alguém para a rotina diária, com pequenos reparos e acompanhamento de prestadores, veja a zeladoria terceirizada.
Quem cota sem listar os sistemas do prédio recebe propostas que escondem o que ficou de fora.
Elétrica, hidráulica, bombas, portões, geradores e o que já tem contrato com outra empresa. Diga a idade do prédio.
O manual do edifício e o último laudo ajudam muito.A Primebid leva o pedido a empresas de manutenção que atendem a sua região. Você recebe até 5 propostas.
Peça uma visita técnica antes de fechar o preço.Mesma equipe, mesmas horas e o plano de manutenção anexo. Depois negocie direto com a empresa escolhida.
A cotação não tem custo para quem contrata.O valor mensal paga a equipe e a gestão. Peças e materiais são o ponto que mais gera surpresa.
Calendário por sistema, com rotina diária, semanal, mensal e anual, construído com base no manual do prédio.
Registro de cada chamado: o que foi pedido, quem atendeu, quando terminou e com que material.
Escala, substituição em faltas e férias e plantão para emergências, se estiver no contrato.
Ferramentas de uso comum e EPIs da equipe costumam ser da prestadora. Máquinas especiais podem ser cobradas à parte.
Em geral, ficam por conta do prédio, com orçamento aprovado. Defina limite de valor e quem autoriza a compra.
O que foi feito, o que está pendente e o que vai precisar de verba. Serve para a prestação de contas do síndico.
Costumam ficar fora, ou em contrato à parte: obras e reformas, impermeabilização, pintura de fachada, elevadores e sistemas que exigem empresa especializada.
Compare com o que você gastou com consertos avulsos nos últimos 12 meses. Essa é a conta que costuma justificar o contrato em assembleia.
Quem contrata responde pelas condições de segurança dos terceirizados no prédio (Lei 6.019/1974, art. 5º-A, § 3º). Confira:
Engenheiro ou técnico que responde pelo plano e registro no conselho profissional, quando o serviço exige.
NR-10 para elétrica e NR-35 para altura, válidos, de cada profissional do posto e de quem substitui.
Como os moradores ou a equipe abrem pedidos, e quais são os prazos para urgência e rotina.
Até quanto a equipe gasta sem autorização, com três orçamentos acima do limite combinado.
Quem responde se um reparo causar vazamento ou queda de energia, e se a empresa tem seguro.
Salário, FGTS e INSS da equipe todo mês, com a retenção de 11% de INSS na nota.
Bombas, portões, iluminação e áreas de lazer, com fila de pequenos reparos.
Sistemas compartilhados, PMOC, geradores e atendimento às empresas do prédio.
Manutenção do prédio separada da manutenção das máquinas, que tem equipe e regra próprias.
Reparos sem parar o atendimento, com cuidado com poeira e com as áreas de pacientes.
Muito reparo por uso intenso, com grandes serviços programados para as férias.
Uma equipe para vários pontos, com rota semanal e prioridades por unidade.
O que a equipe faz, o que a norma pede e como funciona o contrato.
Cuida de elétrica, hidráulica, pintura e pequenos reparos de um imóvel, de forma preventiva e corretiva, seguindo um plano com calendário e registro de cada serviço.
O zelador cuida da rotina: conservação, pequenos reparos e acompanhamento de prestadores. A manutenção predial tem qualificação técnica para elétrica, hidráulica e sistemas. Prédios grandes costumam ter os dois.
A ABNT NBR 5674 atribui ao proprietário ou ao condomínio fazer cumprir o programa de manutenção, e o Código Civil manda o síndico cuidar da conservação das áreas comuns. Em caso de acidente, a falta do plano pesa contra a gestão.
É uma avaliação global do prédio feita por engenheiro ou arquiteto, pela ABNT NBR 16747. Ela aponta falhas e prioridades, e não substitui as inspeções do plano de manutenção. Algumas cidades a tornam obrigatória por lei.
Em geral, não. Elevadores, para-raios e sistema de incêndio ficam com empresas especializadas, com contrato próprio. A equipe residente acompanha e confere o serviço delas.
Não. A cotação é para contratos a partir de 20 horas semanais. Para um conserto único, procure um prestador local. Se você busca trabalho, cadastre-se no banco de talentos das empresas parceiras.
Convenção coletiva, piso e custos mudam de um estado para outro. Veja o que vale na sua região antes de cotar.
O Ranking da Primebid ordena as empresas pelas avaliações públicas no Google, com a metodologia aberta. Use-o para conhecer o mercado; para receber propostas alinhadas ao seu cenário e necessidades faça um pedido de cotação.
Veja também: o que entra num contrato de zeladoria terceirizada
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