Passo 01
Defina as tarefas
Liste o que o zelador vai fazer, o tamanho do prédio, os equipamentos e os prestadores que ele vai acompanhar.
Escopo escrito evita desvio de função.O zelador cuida da conservação do prédio, acompanha os prestadores e resolve os pequenos reparos do dia a dia. Diga o tamanho do imóvel e o que o zelador vai fazer: a Primebid leva o pedido às empresas de zeladoria da sua região e você recebe até 5 propostas gratuitas para comparar.
A empresa de zeladoria coloca um zelador na sua operação, em escala fixa, e assume salário, encargos, uniforme, treinamento e a reposição em faltas e férias. O zelador é quem acompanha o prédio no dia a dia e avisa o síndico ou o gestor quando algo precisa de conserto.
| Atividade | Exemplos |
|---|---|
| Conservação | Vistoria diária de halls, garagem, telhado, piscina e áreas de lazer |
| Pequenos reparos | Troca de lâmpadas, ajuste de portas e fechaduras e reparos simples de alvenaria e pintura |
| Equipamentos | Acompanha bombas, portões, iluminação, reservatórios e o funcionamento dos elevadores |
| Prestadores | Recebe, acompanha e confere manutenções e obras de empresas contratadas |
| Rotina do prédio | Leitura de medidores, estoque de materiais, lixo e depósitos |
| Apoio à gestão | Registra ocorrências, faz relatórios e organiza o que precisa ser comprado ou consertado |
Misturar as funções é o erro mais comum na contratação de zeladoria. Cada uma tem o seu papel:
| Função | Faz | Não faz |
|---|---|---|
| Zelador | Conservação, pequenos reparos e acompanhamento de prestadores | Instalação elétrica sem qualificação, trabalho em altura sem treinamento, manutenção de elevadores |
| Auxiliar de limpeza | Limpeza diária das áreas comuns | Reparos e controle de prestadores |
| Manutenção predial | Elétrica, hidráulica e reparos maiores, com técnicos qualificados | A rotina diária do prédio |
| Porteiro | Controle de acesso | Reparos e limpeza fora do combinado |
Serviço em instalação elétrica exige trabalhador qualificado (NR-10), e trabalho acima de 2 metros exige treinamento em altura (NR-35). Pedir ao zelador tarefas fora do escopo, como cobrir a portaria, pode virar disputa trabalhista por acúmulo de função: escreva no contrato o que ele faz. Se precisa de limpeza, veja a limpeza terceirizada.
Na zeladoria, a proposta só se compara quando todas partem da mesma lista de tarefas.
Liste o que o zelador vai fazer, o tamanho do prédio, os equipamentos e os prestadores que ele vai acompanhar.
Escopo escrito evita desvio de função.A Primebid leva o pedido a empresas de zeladoria que atendem a sua região. Você recebe até 5 propostas.
O prazo varia com a região e o tamanho do escopo.Mesmas tarefas, mesma escala e planilha de custos aberta. Depois negocie direto com a empresa escolhida.
A cotação não tem custo para quem contrata.O preço mensal cobre o zelador, a reposição e a gestão do posto. Materiais de reparo entram só se estiverem no escopo.
Salário pelo piso da convenção coletiva, encargos, benefícios, uniforme e EPIs.
Reserva técnica com prazo de reposição definido em contrato, sem custo extra para você.
Rotina de vistoria e uso de ferramentas e EPIs; NR-10 e NR-35 quando o escopo incluir elétrica ou altura.
Supervisor da prestadora e relatório de vistoria para o síndico ou o gestor do imóvel.
Costumam ficar fora, ou ser cobrados à parte: materiais e peças de reparo e os serviços técnicos de elevador, gás, bombas e elétrica. Defina no pedido quem compra o material.
O preço é mensal, por posto. Estes são os fatores que mais mudam o valor:
Para comparar com a contratação direta, veja o custo da terceirização x CLT.
A proposta mais barata costuma economizar justamente nestes pontos. Confira em todas as propostas:
Lista do que o zelador faz e do que não faz, anexa ao contrato.
NR-10 para qualquer serviço em instalação elétrica e NR-35 para trabalho acima de 2 metros.
EPIs entregues e registrados (NR-6) e ferramentas adequadas para os reparos previstos.
Checklist periódico com o estado das áreas e dos equipamentos e o que precisa de conserto.
Prazo para repor faltas, férias e afastamentos, escrito no contrato.
Folha, FGTS e INSS do zelador todo mês, com a retenção de 11% de INSS na nota.
Funções, limites, custos e as outras dúvidas de quem vai contratar zeladoria.
Ela fornece o zelador e cuida da gestão: salário, encargos, treinamento, supervisão e reposição em faltas e férias. O zelador faz a conservação, os pequenos reparos e o acompanhamento de prestadores.
O zelador cuida da conservação, dos pequenos reparos e dos prestadores. O auxiliar de limpeza faz a limpeza das áreas comuns. São funções e, em geral, postos diferentes.
Só se for qualificado e treinado pela NR-10. Instalações e reparos elétricos maiores ficam com eletricista ou empresa de manutenção.
Só se isso estiver no contrato e na função dele. Sem previsão, pode virar disputa por acúmulo de função. E ronda é tarefa exclusiva de vigilante.
São funções diferentes: a administradora cuida das finanças, da folha e das assembleias; o zelador cuida do prédio no dia a dia. Veja a administradora de condomínios.
Depende da escala, da convenção coletiva do local, do escopo e de os materiais estarem no contrato. Compare propostas com a planilha de custos aberta.
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